不動産投資とは|船橋エリアの新築戸建・中古物件・土地・マンションの不動産情報・売却はセンチュリー21 新建設

不動産投資とは

不動産投資とは?

不動産投資とは、マンションなどの不動産を購入し、購入した不動産を賃貸したり、売却することにより利益を上げようとするものを言います。不動産投資による利益の上げ方は大きく分けて2タイプあります。
まず1つ目は、賃貸による利益の上げ方です。例えば、マンションやアパート、ビルなどを貸し出して賃料収入を得るという方法があります。こうして得た利益をインカムゲインといい、株式投資でいうところの配当を意味します。
2つ目は、売却による利益の上げ方です。こちらは、買った時の価格と売った時の価格の差で利益を生みます。この売買で得た利益をキャピタルゲインといいます。
しかし最近は、キャピタルゲインはほとんど期待できないのが現状と言えるでしょう。 しかし、最終的に利益を確定するときには必ずこの2つ、インカムゲインとキャピタルゲインの関係性によって決まったきます。今は、家賃などで稼ぐのがインカムゲイン。買った時と売った時の差額で利益を出すのがキャピタルゲインと覚えておきましょう。

投資用不動産のメリットとリスク

「不動産投資」を考えるにあたっては、「投資」という観点で「メリット」と「リスク」をしっかり把握した上で判断をすることが必要となります。 一言で言えば「いかにリスクを回避」することができるかが不動産投資のポイントといえるでしょう。

不動産投資は一般にはミドルリスクミドルリターンの投資とされていますが、適正なリスクコントロールの下ではローリスクでミドルリターンが長期的に期待できる投資です。

投資用不動産のメリット

メリット1 私的年金として

年金制度の見直しにより、将来の年金給付額は削減されていくことが予測されます。
公的年金、企業年金、退職金、生命保険など、私たちの老後を保障するはずのものが予測不能となり、将来への不安は募るばかりです。 投資用不動産を購入し、運営していくことにより老後に支給される公的年金にプラスして安定した賃貸(家賃)収入を得ることが出来ます。

メリット2 生命保険のかわり

投資用不動産をローンで購入した場合、ほとんどの金融機関で団体生命保険というものに加入していただくことになります。万一、ローン返済中に死亡したり高度障害などの際でも、団体信用生命保険が適用され、ローンの残債は保険から一括返済されることになります。
残されたご家族には債務のないアパート・マンションが残りますので月々安定した家賃収入を受け取ることが出来ます。また、売却してまとまったお金を手にすることも可能です。

メリット3 節税対策

不動産投資では家賃収入は不動産所得として給与所得等とは別に申告します。
申告の際、建物の減価償却費やローン金利、さらに固定資産税などの必要経費が認められ、それらを家賃収入から差し引き赤字部分を損益通算として給与所得や事業税などの他の所得から差し引き所得税・住民税の節税をすることが出来ます。
但し、不動産所得が黒字の場合は税額が増え、節税効果は薄くなりますのでご注意ください。

メリット4 相続対策

購入した投資用不動産を相続や贈与する際の課税対象は、時価の現金や株式と異なり評価額(概ね建物は取得価格の50%、土地部分は時価の80%で評価されます。)で決まります。 賃貸中であれば更に土地・建物ともに評価額を下げることができるので、相続税、贈与税対策として有効と言えます。

メリット5 インフレに強い

経済が「インフレ」に転じると、「物」の価値が上がり、「お金」(金融資産)の価値が目減りします。不動産は「物」ですから、インフレになると不動産価格や賃料の価値が「お金」に比べて相対的に高くなります。 つまり、現金や預貯金といった金融資産の目減りを分を不動産価値の上昇分でカバーできることになります。

メリット6 定期収入

不動産投資以外の金融商品で毎月収入が得られる商品は少ないかと思います。 株式投資の配当でも、半年もしくは1年に1度がほとんどです。場合によっては、投資先の企業の業績悪化の為、配当が行われない場合もあります。 それとは逆に、不動産投資では、毎月収入(家賃収入)を得られます。これが不動産投資の最大のメリットではないでしょうか。

投資用不動産のリスク

リスク1 私的年金として

毎月安定した賃料収入を得られるのが不動産投資最大の魅力ですが、それも借り手を確保できてはじめて成立する話です。 借り手が無い状態、つまり空室状態が続いても、税金や修繕費など諸経費は発生しますのでいわゆる赤字状態に陥ります。空室期間が続けばキャッシュフローは不健全になり、ローンの返済にも影響がでかねません。

[対策]
エリア選定は慎重に行いましょう。駅や買物施設までの距離などは物件の人気に大きく関係しますから実際に自分の足で物件の周辺を歩き、環境を確認してみることも大切です。
家賃滞納や無断退去による損失を避けるためにも、入居時の信用調査、保証人の確認を確実に行いましょう。 清潔で快適、安全な不動産であることが人気物件の最低条件です。
リスク2 金利変動リスク

不動産投資をする際にローンを中心に資金の調達をする人には、現在の低金利の状況は、非常に魅力的といえます。しかし、今後、金利が上昇する可能性もあるでしょう。
変動金利のローンを利用した場合、金利の上昇によって、ローンの返済額が増えてしまうため、手取り収入が減り、収益も下がってしまう可能性があります。
ただし、中長期的に見た場合、金利上昇が、景気回復に伴うようなものであれば、賃料や不動産価格の上昇も見込めますので、金利上昇による収益の悪化を軽減できることもあります。
また、不動産投資において、金利は必要経費に含めることができ、一定の税務効果が得られますので、住宅ローンと比べると金利上昇の影響は小さいともいえます。

[対策]
金利上昇をある程度見込み、4%程度の水準となっても返済できるかどうかのシュミレーショ ン をしておきましょう。 原則的には可能な限り長期固定金利での資金調達を行うことが重要です。
リスク3 流動性リスク

不動産投資の場合、その投資対象となる不動産は、一般の金融商品と比べてやや流動性が低いといえます。
例えば、急にお金が必要になったときなど、すぐに現金化できないので注意が必要です。たとえば預貯金はその日のうちにでも引き出すことができますし、株券も数日もあれば現金化することができます。
しかし不動産を現金化する場合、その不動産を誰かに売却せねばなりませんから、まず買い手をさがしをして価格交渉をして、契約をして・・という手順を踏まねばなりません。
結果、現金を手にするのは早くても数週間はかかるのが普通です。

[対策]
売り急いで損失をださないためにも、売却期間には余裕を持つことが大切です。
また、早急な現金化が必要にならないよう、計画的な資産管理を心がけることが重要です。
リスク4 価格下落リスク

不動産自体の価値、価格が下がる可能性があります。
不動産価格が下落した時点で売却した場合には売却損が生じる可能性があります。

[対策]
将来売却するときのことを考えて値下がりリスクの少ない立地や条件を選ぶようにしましょう。
また、不動産自体の価値は、そこから生まれる収益に大きく左右されますので、常に収益性を高める工夫が必要です。
リスク5 価格下落リスク

建物は経年で老朽化することは避けられません。特に中古物件を購入した場合には、雨漏りや、配管の清掃・工事など、予期せぬ出費がかかる場合があります。
また、老朽化を放置しますと入居者確保に支障をきたし、収益性の低下を招きます。

[対策]
常に最良の状態を維持できるように、修繕費をあらかじめ事業計画に入れておく必要があります。
また、建物の維持管理業務、とくに緊急対応が必要となる設備トラブルにスピーディに対応できる業者を確保しておくことも重要です。
当社最新広告

新建設はこんな会社です

  • 企業案内
  • 代表より挨拶
  • スタッフ紹介
  • 採用情報
ページトップへ戻る